남편 단독명의의 아파트를 부부 공동명의로 할때의 증여세 양도소득세남편 단독명의의 아파트를 부부 공동명의로 할때의 증여세 양도소득세

Posted at 2011.10.12 21:56 | Posted in 상속증여세


남편 단독명의 또는 아내 단독명의의 아파트를 종합부동산세나 양도소득세 등 제반 세무적 사항을 고려하여 부부공동명의로 등기하는 경우가 많은데, 이에 대한 세무상의 문제를 살펴봅니다.

◈ 증여가액의 산정
◇ 등기된 아파트의 지분의 1/2를 부인에게 증여하는 경우
남편이름으로 등기된 아파트의 지분의 1/2를  부인에게 증여하는 경우에는 증여자산가액은 아파트의 시가의 1/2가 됩니다. 이경우 아파트의 시가의 1/2 상당액에 대하여 부인은 증여세를 부담해야 합니다. 이경우 증여의 시기는 증여등기접수일이 됩니다.

담보된 대출금중 일부를 부인이 인수하여 부인의 소득 등 자금출처가 확인되는 자금으로 이자 및 원금을 변제하는 사실이 확인이 되는 경우에는 부인이 인수한 그채무액은 부인의 증여재산가액에서 차감하고 대신에 남편에게 부인이 인수한 채무상당액에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다

부인의 소득 등으로 자금출처가 확인되는 자금으로 이자 및 원금을 변제하는 사실이 확인되지 아니하면 증여자산가액에서 채무액을 차감할 수 없습니다.

◇ 등기되기 전인 분양권 상태의 지분의 1/2을 부인에게 증여하는 경우
남편이 소유하고 있는 아파트분양권을 부부공동명의로 변경하는 경우에는 부인은 분양권의 1/2지분을 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세되는 것이며, 이 경우 증여시기는 권리의무승계일(일반적으로 분양계약서상 명의변경일을 말함)이 되는 것입니다. 

분양권의 1/2지분을 증여받은 경우 증여재산가액은 증여일까지 불입된 계약금 및 중도금 등과 증여일 현재의 프리미엄상당액을 합한 가액의 1/2지분이 되는 것입니다.

분양권의 1/2지분을 증여한 후에 부인이 부담해야할 잔금 및 취득세 등 취득부대비용을 남편이 대신하여 부담한 경우 그 부담하는 시점을 새로운 증여시기로 보아 당초 증여받은 분양권의 1/2가액과 합산하여 증여세를 계산하여야 합니다.

분양권의 1/2지분을 증여할 때 당해 분양권에 담보된 대출금중 일부를 부인이 인수하여 부인의 소득 등 자금출처가 확인되는 자금으로 이자 및 원금을 변제하는 사실이 확인이 되는 경우에는 부인이 인수한 그채무액은 부인의 증여재산가액에서 차감하고 대신에 남편에게 부인이 인수한 채무상당액에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다

◈ 부담부증여 인정여부
부담부증여로 인정받기 위하여는 아래의 3가지 조건이 충족되어야 합니다.
① 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 함
② 담보된 당해 채무가 반드시 증여자의 채무이어야 함.
③ 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하거나, 담보설정 등에 의하여 객관적으로 확인이 되어야 합니다.

◈ 부담부 증여시 양도소득세의 신고
남편에게 부인이 인수한 채무상당액에 대하여 양도소득세가 과세되며, 양도일은 증여일 즉, 증여등기접수일이 됨으로 증여일의 말일로부터 2개월이내에 양도소득세를 신고납부해야합니다.

◈ 증여재산공제
배우자의 증여세를 계산할 때에 배우자가 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 자를 말함)에 해당하고 당해 증여전 최근 10년 이내에 귀하로부터 다른 증여받은 재산이 없는 경우에는 증여받은 증여세 과세가액에서 6억원(증여일이 2003년에서 2007년 까지는 3억원)을 공제받을 수 있습니다.

◈ 증여세 신고납부 기한
증여재산가액이 상기 공제액에 미달하는 경우에는 부담할 증여세는 없는 것이며 납부할 세액이 없는 경우에는 무신고에 따른 가산세 등의 불이익도 없으나,
재산을 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내(2008.12.31. 이전에 증여받은 경우에는 증여받은 날로부터 3월 이내) 증여세 신고를 관할세무서(수증자 주소지 관할세무서)에 하여야 하는 것입니다.

◈ 취득세의 부담
부부간 지분증여시 취득세(이전의 취득세외 등록세)를 부담하여야하며, 증여로 취득하는 부동산의 경우 취득세율은 1천분의 35에 해당하며, 상속의 경우에는 1천분의 23 또는 1천분의 28입니다.

그외 교육세,농특세, 채권매입액을 합하면 총액 약 4.5%의 취득 관련 비용이 필요합니다.

※ 지방세법 제11조 【부동산 취득의 세율】
① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. (2010. 3. 31. 개정)
1. 상속으로 인한 취득 (2010. 12. 27. 개정)
가. 농지: 1천분의 23 (2010. 3. 31. 개정)
나. 농지 외의 것: 1천분의 28 (2010. 3. 31. 개정)
2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다. (2010. 12. 27. 개정)

< Issued by 재인세무회계사무소 (2011.10.12) >

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