9억원초과 고가주택 양도소득세 계산방법9억원초과 고가주택 양도소득세 계산방법

Posted at 2015.12.07 14:02 | Posted in 양도소득세

일반적으로 1세대 1주택은 보유기간이 2년이상인 경우에는 양도소득세가 비과세 됩니다.

 

그러나 매매가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 1세대1주택이라고 하더라고 양도소득세를 납부해야합니다.

 

1세대1주택인 고가주택의 양도소득세는 9억이 초과하는 부분에 대한 양도차익에 대하여서만 양도소득세를 납부합니다.

 

고가주택이더라도 보유기간이 2년미만인 경우에는 1세대1주택 비과세가 적용되지 아니함으로 일반주택의 양도소득세 계산과 방법이 동일합니다.

 

 

 

 
1.고가주택의 정의

 

주택 및 그 부수토지의 양도당시의 실지거래가액이 9억원이상인 주택

 

- 지분으로 거래하는 경우에도 총주택가액이 9억원이상이면 고가주택으로 봄

 

- 토지와 건물의 소유자가 전체주택가액이 9억원이상이면 고가주택임

 

- 겸용주택 중  주택외부분까지 주택으로 간주되는경우에는 주택외부분까지 포함하여 실지거래가액이 9억원이상이면 고가주택임.

 

- 겸용주택 중 주택외부분이 주택으로 간주되지 않는 경우에는 주택외부분을 제외하고 주택부분의 실지거래가액이 9억이상이어야 고가주택임.

 

 

2.고가주택의 양도차액


 고가주택 양도차익 = 일반적 양도차익 X [(양도가액 - 9억원) / 양도가액]

 

 

3. 고가주택의  장기보유특별공제 

 

- 고가주택의 장기보유특별공제율을 일반 장기보유특별공제율보다 훨씬 높습니다.

 

보유기간

1세대1주택 

3년이상 4년미만 

 24%

4년이상 5년미만

 32%

5년이상 6년미만 

 40%

6년이상 7년미만 

 48%

7년이상 8년미만 

 56%

8년이상 9년미만 

 64%

9년이상 10년미만 

 72%

10년이상  

 80%


 

4. 고가주택의 세율과 양도소득 기본공제

 

고가주택에 대한 세율이나 양도소득기본공제는 일반양도소득세 계산방식과 동일합니다.

 

 

 

▶소세령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】

 

① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. <개정 1999.9.18, 2002.12.30, 2008.2.22, 2009.2.4>

 

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

 

 

< Posted by 재인세무회계사무소>

 

 

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