장기임대주택과 1세대1주택 비과세장기임대주택과 1세대1주택 비과세

Posted at 2015.10.06 21:26 | Posted in 양도소득세

 

2주택이상을 보유한 다주택자라고 하더라고 임대주택사업자를 등록하는 경우에는 1세대1주택

 

비과세 혜택을 받을수 있습니다.

 

1. 주택임대사업자의 비과세 특례  

 

- 주택임대사업자등록을 한 임대주택과 거주주택을 보유한 자가 거주주택을 양도하는 경우,

 

사업자등록이 되어 있는 장기임대주택은 없는것으로 간주하고, 양도하는 거주주택이 1세대1주택

 

과세 요건을 충족하면 양도소득세를 비과세 합니다.

 

 

2. 장기임대주택이외의 거주주택의 비과세 요건 ( 아래의 ①,②를 모두 만족해야함)

 

① 장기임대주택의 요건 : 아래 가.나.다.라. 모두 인정해야함.

 

가. 양도하는 거주주택이외에는 다른 주택은 모두 장기임대주택으로 세무서에 임대사업자등록이 되어있어야 한다.

 

 

나.  지방자치단체(시군구)에 임대주택법 6조의 임대주택으로 등록되어 있어야 한다.

 

- 임대주택법에 의한 임대주택 등록대상자는 모든주택이며 평형및 금액의 제한이 없습니다.

 

- 주거용 오피스텔도 임대주택법상 임대사업자등록을 할수 있습니다. 단 오피스텔은 주택법상의

 

준주택으로 전용면적 85제곱미터 이하만 임대주택으로 등록 가능합니다.

 

 

다. 양도일현재 임대주택을 임대하고 있어야 한다.

 

 

라. 양도일 현재 장기임대주택은 의무임대기간(주로5년 아래표 참조) 임대를 한 상태이여야 한다. 

 

- 5년임대기간 요건을 채우기 전이라도 양도하더라도, 양도일 이후에 의무임대기간 5년동안

 

채우면 비과세혜택을 받습니다. 

 

- 비과세 혜택을 받은후 5년 의무임대기간이 지나기 전에 임대주택을 양도하면 비과세혜택을

 

받은 세액을 납부해야합니다.

 

 

마. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호의 주택

 

 

 구분

 임대호수

 임대기간

 주택규모

매입

임대

주택

 2003.10.29이후 사업자등록

 1호

 5년

 임대개시일 기준시가 6억이하(수도권이외3억원)

- 면적기준폐지: 2013.02.15이후 양도분

 2003.10.29이전 사업자등록

 2호

5년 

 취득당시 기준시가3억원이하

 국민주택규모이하

건설임대주택

 2호

 5년

 대지 298이하, 주택 149이하

 임대개시일 기준시가 : 6억원이하

수도권밖 매입임대주택

 5호

 5년

 대지 : 298이하,  주택 : 149이하

 취득당시 기준시가 : 3억원

 2008.06.11일현재 미분양

 2008.06.11 ~ 2009.16.30 최초분양

 

 

 

② 양도하는 거주주택의 요건

 

 보유기간이 2년이상이고 거주기간이 2년이상이어야 한다.

 

- 양도일현재 거주하지 않아도 됩니다.  임대사업자 등록전이라도 2년 거주한 기록이 있으면 됩니다.

 

 

3. 임대주택을 가진 자가 거주주택(주택A)을 양도하여 1세대1주택 비과세를 받은 다른

 

임대주택(주택B)에 들어가서 거주하던 중에 양도하는 경우의 주택B의 비과세

 

 

①​ 비과세의 적용여부

 

주택A의 양도일 이후의  발생한 주택B의 양도차익에 대하여서만 비과세한다.

 

⇒ 즉, 비과세혜택을 받은 주택A의 양도일 이후  발생한 주택B의 양도차익은 과세함.

②과세되는 양도차익의 산정 (주택B)

 

                                 [ 주택A의 양도일의 주택B의 기준시가] - [주택B의 취득일 기준시가]

[주택B의 양도가액] × -------------------------------------------------------------

                                 [ 주택B의 양도일의 기준시가] - [ 주택B의 취득일 기준시가]

 

 

③주택B의 보유 및 거주요건

 

거주기간이 2년이상이어야 한다.거주기간은 임대주택법 제6조에 따른 임대주택사업자등록일 이

 

후의 기만을 산정한다. 보유기간도 2년이상이어야 한다.

 

 

 

< Posted by 재인세무회계사무소>

 

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  1. jundalsong
    장기임대주택 등록에 대한 좋은 정보 감사드립니다. 이와 관련하여 한두가지 여쭤볼 사항이 있어 댓글을 남깁니다.

    저는 아래와 같이 2주택을 보유하고 있습니다.
    - 1번 주택: 2층 주택으로서 2002년 건설 (수도권 소재, 기준시가 1억5천만원, 토지 560제곱미터, 1층 167제곱미터, 2층 120제곱미터), 직계존속 거주
    - 2번 주택: 아파트 주택으로서 2005년 매입, 본인/배우자/직계비속 거주

    1) 1번 주택을 장기임대주택(건설임대주택)으로 등록가능한지요? 임대호수 또는 주택규모가 문제인 경우 이를 2개 주택으로 분리하여 등록가능한지요?
    2) 1번 주택을 배우자에게 양도하면 장기임대주택(매입임대주택)으로 등록가능한지요? 이 경우 1번 주택을 장기임대주택으로 등록한 후 일정 기간이 경과해야 2번 주택에 대해 1가구1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지요?

    답변주시면 직접 찾아뵙고 자세한 내용을 여쭙도록 하겠습니다. 감사합니다.

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