1세대 1주택 비과세와 임대주택 사업자등록1세대 1주택 비과세와 임대주택 사업자등록

Posted at 2015.02.04 16:25 | Posted in 양도소득세

 

 

장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우로서, 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고 세대전원 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있습니다.(소득세법 시행령 제155조 제19항).

 

 

1. 1세대1주택 비과세를 받기위한 장기임대주택(매입임대주택)요건

 

아래의 모든 요건을 충족하는 매입 장기임대주택을 보유한 사업자는 이 장기임대주택이외의 1주택(이른바 거주주택)을 양도할 경우 1세대1주택비과세를 적용받습니다.

 

① 소득세법 제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자 등록(지방자치단체 주로 구청)(이하 "사업자등록등"이라 함)을  동시에 한 주택

② 임대하고 있는 주택

③ 임대개시일 현재 기준시가가 6억원이하(수도권이외는 3억원)이하임.

*주1) 2011. 10. 14. 전에 임대주택법 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 6억원이하(수도권 밖은 3억원 이하)

 

④ 임대주택의 호수는 1호이상이어야함.

⑤ 5년이상 임대한 주택

 

※ 임대기간의 계산시 세무서에 사업자등록등을 하고 지방자치단체(주로 구청)에 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봄

 

⇒ 1세대2주택인 경우에 나머지 1주택을 임대사업자등록을 한후에 1주택을 매도하면 1세대1주택비과세를 적용받을수 있음으로 1세대다주택자가 양도소득세를 피할수 있는 방법을 열어준 세법개정임.

 

 

2. 장기임대주택의 임대기간 5년을 경과하기 전에 거주주택을 양도하는 경우

 

해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 1세대1주택 비과세 특례의 적용할수 있습니다.

 

추후 장기임대주택 요건을 충족하지 못한 경우에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준을 신고할 때 아래 ①에서 ②를 뺀 금액을 양도소득세로 납부하여야 합니다. 

 

① 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액

② 거주주택 양도 당시 특례를 적용받아 납부한 세액

 

⇒ 임대주택의 의무임대기간이 5년을 경과하기전에 거주주택을 매도하더라도 1세대1주택 비과세를 적용받을수 있으나, 5년이 경과하기전에 임대를 중단하거나 임대주택을 매도하는 경우에는 1세대1주택 비과세혜택을 받은 세액을 세무서에 납부해야합니다.

 

 

3. 1세대1주택 비과세를 받기위한 장기임대주택(매입임대주택)요건

 

요건 : 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고 세대전원 거주기간이 2년 이상이어야한다.

 

- 양도일 현재 당해 거주주택에서 전세대원이 거주하고 있지 않아도 비과세특례가 적용됩니다.  즉,  양도일 현재 당해 거주주택에서 거주하고 있지 아니한 경우에도 거주주택에서 통산하여 2년이상 전세대원이 거주한 사실이 있으면 됩니다.

 

- 거주주택의 거주기간을 계산할때 임대사업자등록일 이후의 기간만을 포함하는 것이 아닌 거주주택 매입을 이후의 모든 기간을 포함합니다.

 

- 거주주택 양도후 장기임대주택의 의무기간을 충족한 이후에 장기임대주택 중 1채의 주택을 거주주택으로 전환시켜 거주하는 경우 거주기간은 주택임대사업자로 등록한 날 이후의 거주기간 만을 계산합니다.

 

 

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

<19> 제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2013. 2. 15. 개정)

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 (2013. 2. 15. 개정)

2. 장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 (2013. 2. 15. 개정)

 

< Posted by 재인세무회계사무소>

 

 


 

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  1. 조규태
    안녕하세요...1가구2주택자로 몇가지 질문을 드리고 싶습니다.

    2008년 구입한 A주택 (30평형 매입가 3억5천, 현재 6년간 임대중) 과 2012년 8월 구입한 B주택 (5억2천만원 매입후 전가족 거주)이 있습니다.

    [질문]
    1) A주택을 장기임대로 등록한 후 거주주택 B(매도가 6억2천만)를 비과세로 매도 가능한가요?
    2) B주택 매도후 A주택을 팔거나 A주택으로 이사를 가려고 합니다.
    몇 년간 임대를 해야 불이익이 없나요?
    • 2015.03.19 13:23 신고 [Edit/Del]
      1) 거주주택 B는 비과세매도가 가능합니다.
      2) a주택은 임대사업자등록후 5년안에 팔면 거주주택 B에 대한 감면받은 양도소득세를 추징당하게됩니다. A주택으로 5년이내에 이사가면 A주택은 더이상 임대주택이 아님으로 감면받은 양도소득세를 추징당하게 됩니다. A주택으로 이사간후에 2년이상 거주해야 1세대1주택 비과세를 적용받습니다.
  2. 조규태
    감사합니다...
  3. 류재상
    안녕하세요.

    원룸을 단독주택형태로 임대하고 있습니다.
    10가구 정도 되는데요
    장기5년임대사업자로 등록하면
    경비율 60프로를 적용 받을수 있나요?
    아니면 경비율 45프로만 적용되나요?

    결국 업종코드가 70112인가요?
    70113으로 신고가 가능한가요?

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