부가가치세법상의 간주임대료부가가치세법상의 간주임대료

Posted at 2012.05.30 16:33 | Posted in 부가세

 

 

소득세법상의 간주임대료와 달리 부가가치세법상의 간주임대료는 면세대상인 주택임대에 대하여서는 과세되지 아니하고 과세대상인 상가등에 대한 임대에 대하여서만 과세됩니다.

 

상가임대시 보증금(전세금)에 대하여는 부가가치세법상 간주임대료가 과세되는 것입니다.

주택임대는 부가가치세의 과세대상에 해당되지 않는 것으로 부가가치세법상 별도 간주임대료 계산대상(과세대상)이 아닙니다.

 

간주임대료이 산식은 아래와 같스빈다. (부가가치세 시행령 제49조의 제2항)

 

[해당기간의 전세금 또는 임대보증금] × [과세대상 기간의 일수] ÷ 365(윤년 366) × [정기예금이자율]

 

간주임대료 정기예금이자율이 2012.2.28.자로 3.7%에서 4%로 개정되었으며, 당해 개정규정은 시행(공포일) 후 최초로 신고하는 (즉, 과세기간종료일이 도래하는) 분부터 적용됩니다.


* 부가가치세법 시행규칙 제15조 【토지 또는 건물가액등의 계산】

① 영 제49조의 2 제1항 산식에 따른 계약기간 1년의 정기예금 이자율은 1,000분의 40으로 한다. (2012. 2. 28. 개정)


* 부가가치세법 시행규칙 부칙 (2012. 02. 28. 기획재정부령 제269호)
제1조 【시행일】
이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
제2조 【일반적 적용례】
이 규칙은 이 규칙 시행 후 최초로 공급하거나 공급받는 분 또는 수입신고하는 분부터 적용한다.

 

부동산 임대업을 주업으로 하는 영리내국법인으로서 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 요건을 모두 충족한 법인은 간주임대료 계산을 하나 이에 해당되지 아니한 법인은 그 대상이 아닌 것입니다.

 

부동산 임대업자가 임차인으로부터 월세를 받지 아니한 때(미수금)에도 임대업자가 일반과세자라면 그 공급시기에 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고납부 하여야 하는 것입니다.(권리의무확정주의 적용)

 

사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것으로서 월세를 임대보증금으로 차감시에도 세금계산서는 각 공급시기에 맞추어 발행하여야 합니다.


(서면3팀-997, 2008.05.19)

사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 「부가가치세법」 제9조 제2항 및 같은법 시행령 제22조 제2호의 규정에 의하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임.


(부가-4583, 2008.12.03)

부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는 그 대가의 영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임. 다만, 개인사업자의 경우 예정신고기간의 부가가치세는 직전 과세기간에 대한 납부세액의 2분의 1에 상당하는 금액을 납부하고 확정신고 시 납부할 세액에서 예정고지세액만큼 차감하고 납부하는 것임.

폐업신고는 부동산임대업을 더 이상 영위하지 않을 때 하는 것으로, 임대사업장이 일시적으로 공실이어도 부동산임대업을 계속하여 영위하고자 하는 경우에는 폐업신고를 하지 않는 것임.

 


* (부가46015-905, 1998.05.01)

1. 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한 간주임대료의 합계액이 되는 것이나, 임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여 임대계약 종료시 지급받지 못한 임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는 기 질의회신문(부가 46015-2338, 1997. 10. 15)을 참조하기 바람.


부가46015-2338 (1997.10.15)

[제 목]

부동산임대용역을 공급하고 전세금을 받은 경우 간주임대료의 계산

[요 지]

사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 간주임대료를 계산하는 것이며 이 경우 임대료가 연체된 경우에도 임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니함

[회 신]

1. 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우에는 부가가치세법 제13조 제1항 제2호의 규정에 의하여 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 부가가치세법시행령 제49조의 2 제1항의 규정에 의한 간주임대료를 계산하는 것임.

2. 이 경우 임대사업자가 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는 지급받지 못한 동 임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임.

 

< 출처 : 재인세무회계사무소 >


 

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