부부합산 3주택이상자 주택임대소득에 대한 종합소득세(개정세법 2011년 귀속적용)부부합산 3주택이상자 주택임대소득에 대한 종합소득세(개정세법 2011년 귀속적용)

Posted at 2012.05.10 17:08 | Posted in 소득세

 

국세청은 2012년 5월에 위와 같은 2011귀속 종합소득세 안내문을 3주택이상자에게 일괄발송하였습니다.

 

국세청 본청은 행정안전부에서 수집한 [주택보유현황]자료를 활용하여 과세기준에 해당하는 안내대상자를 확정하였음.

- 2주택자는 전년도 임대소득신고자 및 사업장 현황 신고자만 안내함

- 3주택이상자와 고가주택 소유자는 전원 일괄 안내

- 세무서 본청은 확정된 안내대상자에 대하여  [주택보유명세서겸 관리부]를 관할 세무서로 통보함.

 

◈ 주택임대소득 중 전세보증금에 대한 간주임대료 수입에 대한 종합소득세

주택임대소득 중 전세보증금에 대한 간주임대료 수입은 아래의 경우에 과세합니다. ( ①, ② 를 모두 만족시켜야함)

부부합산 2개 이상의 주택을 소유하고, 주택을 임대하여 전세보증금을 받은 경우(*)

전세보증금의 합계액이 3억을 초과하는 경우

(*) 주택수 산정시 전용면적 85m이하이고, 기준시가가 3억이하인 주택은 2013.12.31일까지 주택수 산정에서 제외함.

   ex) 전용면적이 85m 이면서 기준시가가 3억이하인 주택은 100채를 가지고 있어도 월세를 받지않고 전세로만 주택을 임대하였다면, 주택수 산정시 0 주택으로 산정됨으로, 종합소득세 납부의무가 없습니다.

 

◈ 주택임대소득 중 월세수입에 대한 종합소득세
주택임대소득중 월세수입은 은 아래의 경우에 소득세를 과세합니다.
 (각각의 경우 모두 월세수입을 과세함)

부부합산 2개 이상의 주택을 소유하고, 주택을 임대하여 월세를 받는경우
② 기준시가가 9억을 초과하는 고가주택  1주택만을 소유하면서 월세를 받는 경우

국외에 소재하는 1주택만을(부부합산기준) 소유하면서 월세를 받는 경우 

※  1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세합니다.

   ex) 원룸 또는 다가구주택을 신축하여 각 호별로 구분등기하지 않는 경우는 1주택으로 간주합니다. 이런경우의 1주택 소유자의 주택임대소득은 비과세 합니다.  

 

◈ 부부합산 3주택이상 소유자의 전세임대보증금에 대한 간주임대료수입은 다음과 같이 계산합니다.

[전세보증금 합계액 - 3억] × 60% × 정기예금이자율(*)- 수입이자등(**)

(*) 정기예금이자율 : 2011년 귀속 3.7%

(**) 수입이자 등 : 전세보증금의 투자로 인한 금융소득 

 

주택임대사업자 사업자등록
소득세가 과세되는 주택임대사업을 영위하고자 하는 자는 사업개시일 부터 20일 이내에 부동산등기부상 소재지를 관할하는 세무서에 면세사업자 사업자등록을 하여야 하는 것입니다
.
원룸도 소득세과세 대상이면 사업자등록을 해야합니다.

 

< 주택임대업자의 사업자등록 신청 서류 >

1. 사업자등록신청서

2. 사실확인을 위한 당해 부동산등기부등본

3. 임대차계약서 사본

4. 허가(등록, 신고)사업인 경우 허가(등록,신고)증 사본

5. 도장 신분증(대리인 신청시 대리인 신분증)지참


부동산임대업 개시전의 사업자등록
만일, 분양 또는 신축 중인 사유로 부동산임대업을 개시하기 전에 사업자등록을 하고자 하는 경우에는 잔금 또는 등기를 하기 전에 사업자등록을 할 수 있는 것으로 분양계약서, 건축허가서 등 부동산임대업을 영위할 것임을 입증하는 서류 일체를 첨부하여 사업자등록을 할 수 있습니다.

다만, 매매 등의 사유로 취득하는 부동산으로 부동산임대업을 영위하고자 부동산 매매계약 후 잔금 청산 전에 사업개시전 사업자등록을 신청한 경우에는

잔금이 청산되지 않아 임대사업 목적물의 소유권이 확정되지 아니하게 되므로 관할세무서의 사실 판단에 따라 신청자가 사실상 사업을 개시하지 않을 것으로 인정되는 때에는 사업자등록을 거부할 수 있는 것으로 사업자등록 여부는 세무서장의 사실판단사항입니다.

 

 

< 출처 : 재인세무회계사무소 >

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서울특별시 양천구 목1동 | 재인세무회계사무소
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  1. 이현정
    정말 좋은 정보 감사합니다.
  2. 문의올립니다
    아버지가 세대주이고 미혼인 제가 세대원입니다.
    아버지 보유의 주택에 함께 살고 있구요.

    이 상황에서 제가 주거용 오피스텔 구입후 (주택임대사업자 등록)
    월세 임대소득을 올리면, 이 소득이 종합소득세 비과세인지 궁금합니다.


    아버지와 제가 각각 주택을 갖고 있어서, 제가 비록 1가구 2주택이긴 하나
    제 혼자 기준으로 부부합산 1주택이므로 월세 임대소득의 종합소득세 비과세가 가능할 것 같은데
    맞는지 알고 싶습니다.


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