임대주택사업자 세제지원 전월세대책 양도소득세 및 종합부동산세 개정 시행(8.18대책)임대주택사업자 세제지원 전월세대책 양도소득세 및 종합부동산세 개정 시행(8.18대책)

Posted at 2011.10.17 15:50 | Posted in 양도소득세

8.18 전월세 대책에 대한 세법개정안이 2011.10.14일부터 공포 시행되었습니다. 임대주택사업자에 대한 세제지원안이 주를 이룹니다. 내용을 아래에 보겠습니다.

소득세법 개정으로 인한 장기임대주택 외 1주택의 양도소득세 비과세

장기임대주택과 거주주택을 보유한 자가 3년 이상 보유하고 2년이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하며 2011.10.14일 이후 양도하는 주택부터 적용합니다.

장기임대주택의 요건

구분

규모

가액

호수

임대기간

매입임대주택

대지 298㎡이하이고 연면적(공동주택은 전용면적)149㎡ 이하

임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하
(수도권 밖은 3억원 이하)

1호 이상

5년 이상


임대주택의 임대기간은 임대주택법상의 임대사업자등록과 세법상의 임대사업자등록을 동시에 하고 임대를 개시한 날부터 계산하는 것입니다.

◈ 양도소득세법 시행령의 개정

임대주택사업자의 양도소득세를 경감해주고 있습니다.

임대주택 자체를 비과세하는 것이 아니라 임대주택외 1세대1주택에는 비과세 혜택을 주고 있으며, 임대주택에는 양도소득세를 경감해 주는 세법개정입니다. 


※ 참고 : 양도소득세 감면되는 임대주택 - 조특법조항, 이번 개정과 무관함.
①임대주택법에 의한 국민주택규모의 매입임대주택이어야 합니다.
1999.8.20. 이후에 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 국민주택규모의 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한하고, 이하 '신축임대주택'이라 함) 및 임대를 개시한 1호 이상의 신축임대주택이 있어야 합니다.
  2호 이상의 임대주택을 임대해야 합니다.
 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우이어야 합니다.
->
당해 신축임대주택은 양도소득세가 감면되는 것입니다. 신축임대주택만 감면됩니다.


※ 참고 : 개정전 소득세법상 임대주택에 대한 조항
개정전  법령상 아래의 요건에 해당하는 경우 양도소득세 중과에서 제외하고, 일반세율을 적용하다.(6~35%)
① 수도권의 임대사업자 요건은 3호이상(지방 1호이상)
 5년이상 임대하고 양도
    

양도소득세법 시행령 개정내용

①임대주택사업자가 장기임대주택 외에 거주용으로 1주택만을 소유하고 있고 해당 거주주택에의 거주기간이 2년 이상인 경우(3년 보유해야함)에는 그 주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하며(양도가액이 9억이상인 고가주택 제외)
② 임대주택사업자가 거주주택을 비과세받아 양도한 이후에 기존 임대주택에 입주하여 거주하고 추가로 해당 주택을 양도하는 경우에는 직전에 비과세받은 거주주택의 양도일 이후의 기간에 발생한 양도차익에 대해서만 비과세함

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
167조의 3 1 2
에 따른 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 이 조에서거주주택이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1(1세대1주택 비과세)을 적용한다.이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 6에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2011. 10. 14. 신설)

1. 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 6에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다) 2년 이상일 것 (2011. 10. 14. 신설)

2. 양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 (2011. 10. 14. 신설)

※ 시행일 :  2011 10 14일 이후에 잔금청산일 또는 등기접수일이 도래하는 거주주택에 대한 양도소득세부터 감면합니다.

▷ 비과세 혜택을 받기위하여 준비해야하는 첨부서류

거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.

그러나 아직 기획재정부령이 마련되지 않아 신청서 서식은 첨부하여 드리지 못함을 양해하여 주시기 바랍니다.

1.「임대주택법 시행령」 제8조 제2항에 따른 임대사업자 등록증

2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본

4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류

매입임대주택의 호수요건 완화(안 제167조의31항제2호가목)

현재는 수도권 소재 매입임대주택의 경우 양도소득세 중과세율 적용이 배제되기 위한 호수요건이 3호 이상이었으나 이를 수도권 밖의 매입임대주택과 동일하게 1호 이상으로 완화함.


임대주택 가액요건의 합리화(안 제167조의31항제2호가목 및 다목)
양도소득세 중과세율 적용이 배제되는 임대주택의 가액요건 중 기준시가의 산정시점을 해당 임대주택의 취득일에서 임대개시일로 조정함. 임대주택의 가액요건 기준시가 6(수도권 이외는 3억원)

◈ 종합부동산세법 시행령의 개정
① 수도권 소재 매입임대주택의 경우 종합부동산세의 과세표준을 계산할 때 합산이 배제되기 위한 호수(戶數)요 건을 3호 이상에서 수도권 밖의 매입임대주택과 동일하게 1호 이상으로  변경
② 현재는 수도권밖의 주택이나 등록문화재만 1세대 1주택자 여부를 판단할 때 주택 수 계산에서 제외 -> 임대주택 외의 주택을 소유하는 자가 해당 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우 그가 소유한 임대주택도 1세대 1주택자 여부 판단할 때 주택 수 계산에서 제외함.
※ 개정 시행령의 적용시점은 이 시행령의 시행일인 2011.10.14일 이후에 납세의무가 성립하는 것부터 적용됩니다.

< Issued by
재인세무회계사무소 (2011.10.17) > 

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