아파트 상속증여세법상 평가방법아파트 상속증여세법상 평가방법

Posted at 2011.10.13 16:29 | Posted in 상속증여세


아파트를 증여받은 경우에 그 아파트의 증여가액을 산정하는 것은 실거래가이나, 실제로 증여자와 수증자가 거래하지도 않았을뿐만 아니라 특수관계자 사이임으로 그 실거래가액을 증여가액으로 하는 상속증여세법을 따르는 것은 매우 어려운 일입니다.

◈ 증여세 시가 평가방법
상속증여세법에서 말하는 아파트의 시가는 다음과 같은 것입니다. (상증법 제60조 ~ 제65조)
① 증여받은 해당 아파트에 대하여 증여일 전후 3개월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 매매된 가액
② 둘이상의 감정평가법인이 감정한 가액의 평균액
③ 공매·경매·수용에 따른 공매·경매가액과 수용보상가액
 

증여받은 당해 아파트에 대한 시가가 없는 경우에 한하여 당해 아파트와 면적·위치·종목·용도 등이 동일하거나 유사한 다른 아파트에 대한 매매 등 가액(증여세 과세표준 신고기한이내에 신고한 경우에 한하여 증여일전 3월부터 신고일까지의 매매사례가액 시가포함)은 시가에 포함됩니다.

증여받은 아파트 및 증여받은 아파트와 위치, 면적, 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 아파트 대하여 증여일 전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 매매 등 가액이 있는 경우에도 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 단서 및 비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조 제1호의 규정에 의하여 평가기준일부터 매매가액이 결정되는 계약일 등까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 그 매매가액 등은 상속세및증여세법 시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것입니다.

위 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 공동주택가격 등 기준시가로 평가하는 것입니다.

다만, 시가 또는 기준시가로 평가하는 경우에도 증여일 현재 증여재산에 대하여 임대차계약이 체결되어 있거나 근저당권 등이 설정된 경우로서 그 증여재산이 담보하는 채권잔액(채무자 입장에서 채무잔액을 말함)이 있는 경우에는 그 채권잔액과 시가(시가가 없는 경우 기준시가)중 큰 금액으로 평가하는 것입니다.

유사매매사례가액은 2004. 1. 1 이후 상속, 증여분부터 적용되는 것으로서 2003.12.31 이전에 상속, 증여받은 경우에는 적용되지 않습니다.

◈ 국토해양부 홈페이지 개별실거래가 가격정보와 상속증여세법상의 시가의 차이
국토해양부 홈페이지에 공고되어 있는 개별실거래가격정보에 따른 가격을 무조건 적용할 수 있는 것이 아니라 비교대상 주택이 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 등이 동일하거나 유사한지 판단하여야 하며, 동일하거나 유사한지 판단은 상속받은 아파트와 그 비교대상 아파트가 위치, 층, 종목 및 용도, 면적, 기준시가, 기타사항(일조량 및 조망권 등)을 고려하여 판단하여야 합니다.

아파트가 비교대상 아파트 보다 위치, 면적, 기준시가 및 기타사항 등을 기준으로 고려할 때 열위한 조건에 있는 경우에는 그 비교대상 아파트의 매매가액은 시가로 적용되기 어렵습니다.

반대로 상속받은 아파트가 비교대상 아파트보다 위치, 면적, 기준시가 및 기타사항 등을 기준으로 판단할 때 동일하거나 더 우위에 있는 경우에는 비교대상 아파트의 매매가액은 시가로 인정됩니다.


※국심2007서645, 2007.05.23
비교대상 아파트의 조망권이 상이하고 입지여건이 과세대상 아파트에 비해 우위에 있어 매매사례가액으로 인정할 수 없음

※국심2007서680, 2007.05.29
비교대상 아파트는 같은 동ㆍ다른 층에 위치하고 면적은 같으나, 기준시가가 높아 매매사례가액으로 인정하지 않음


※ 국심2007서1811, 2007.08.03
비교대상아파트는 같은 동에 위치하고 있으며, 조망권 및 일조권이 오히려 열악하고, 기준시가가 동일하여 매매사례가액을 적용하여 증여세를 과세함

※국심2007서1544, 2007.08.29
비교대상아파트는 쟁점아파트와 용도, 종목, 면적, 건축연도, 일조방향이 동일하고, 국세청 기준시가로 같은 것으로 나타나고 있어 매매사례가액으로 증여세를 과세함

* 상속증여세법 제60조 [평가의 원칙 등]
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

* 상속증여세법 제61조 [부동산 등의 평가] : 시가가 없는 경우의 부동산 등의 상속증여세법 상의 평가.
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.
③ 지상권(지상권) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.


< Issued by 재인세무회계사무소 (2011.10.13) >
 

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